Guida al contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un contratto in cui l’immobile viene concesso esclusivamente per uso abitazione. La Legge 27 luglio 1978 n. 392 comma 1, stabilisce che la durata della locazione non può essere inferiore a quattro anni. Una durata inferiore considera la locazione come stipulata per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.

Tipologie di contratti

Vi sono due principali tipologie di contratti:
- Il contratto a “canone libero“, in cui le parti decidono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni, mentre la durata deve essere sempre di quattro anni più quattro di rinnovo;
- Il contratto a “canone concordato “ in cui il fitto non è deciso dalle parti, ma da accordi territoriali sottoscritti tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. La sua durata è di tre anni più due di rinnovo automatico.

Normativa

Il conduttore può recedere, in qualsiasi momento, dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, il mancato pagamento del canone, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità, mentre la sua cessione avviene nei seguenti casi:
- morte del conduttore, al quale succedono il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi;
- separazione giudiziale, scioglimento di matrimonio o cessazione degli effetti civili dello stesso, gli succede l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo;
- separazione consensuale o nullità matrimoniale, gli succede l’altro coniuge se si è così convenuto, tra i due. Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata in qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Le spese di registrazione del contratto, a carico del conduttore e del locatore in parti uguali, riguardano l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo per importo minimo di € 67,00 e le marche da bollo da € 14,62, una ogni quattro facciate di 100 righe per ogni copia, infine il locatore, ai sensi dell'art. 12 del decreto-legge 21 marzo 1978 n. 59 (convertito con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978 n. 191), è obbligato a comunicare all'autorità locale di Pubblica Sicurezza (Questura, Vigili urbani o Carabinieri), entro 48 ore, l'avvenuta cessione in locazione dell'immobile, la sua esatta ubicazione e le generalità del conduttore o della persona che occupa l’immobile con gli estremi del documento di identità o di riconoscimento.