Guida alla compravendita di un immobile tra privati

L'acquisto della casa presuppone un iter documentale di un certo tipo, normativamente parlando, che non sempre è così immediato e semplice da rispettare. Vediamo passo passo quali sono le due fasi principali in cui si sostanzia una compravendita immobiliare.

Fasi preliminari

Dopo una prima fase di trattativa, dove il compratore e l'acquirente, verbalmente o per iscritto, si accordano sul prezzo, sui tempi di consegna, e quant'altro, arriva la fase della proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile, obbligatoriamente in forma scritta, fatta dall'ipotetico acquirente, che lo vincola per un certo periodo di tempo (oltre il quale la proposta diventa inefficace) all'acquisto. Di solito la proposta presuppone il versamento di un deposito solitamente del 10% del valore dell'immobile, che solo dopo l'accettazione del venditore si tramuterà in caparra confirmatoria.
La proposta è vincolante solo per l'acquirente. Il venditore non sarà vincolato fino alla sua accettazione scritta. Successivamente a questo, si arriva al preliminare di vendita, o compromesso, che è un contratto vero e proprio, stipulato tra le parti, che formalizza i dati contenuti nella proposta dell'acquirente e nell'accettazione del venditore, e che servirà da base per il successivo atto definitivo, denominato rogito.
E' importante che nel compromesso vengano stabiliti tutti i particolari relativi alla vendita, onde evitare future possibili contraddizioni fra le parti all'atto del rogito. Per la complessità di questa fase, pur essendo un atto privato concluso dalle parti, forse l'assistenza di persone qualificate (anche lo stesso notaio incaricato poi del rogito) può essere consigliabile.
Questo contratto formalmente vincola il promittente (venditore) a trasferire la proprietà dell'immobile entro il periodo indicato nel contratto, e vincola il promissario (compratore) a versare il prezzo pattuito per la vendita.
Il compromesso prevede il versamento di una caparra, detta confirmatoria, in quanto essendo un contratto vincolante tra le parti, se una delle due recede e non perfeziona l'atto, la caparra funge da risarcimento danni, per il venditore in caso di mancata vendita (trattenendo la caparra), o per l'acquirente, in caso di mancato acquisto (restituzione del doppio della caparra, in quanto già versata).

Rogito notarile

E' il contratto definitivo per le vendite immobiliari stipulato davanti al notaio, solitamente scelto dall'acquirente, in quanto è colui che si accolla la parcella.
Nel rogito devono essere indicati tutti i dati catastali relativi all'immobile, il prezzo, i dati identificativi delle parti, e può essere stipulato sia nella forma di atto pubblico sia nella forma di scrittura privata autenticata.
Il notaio ha poi l'onere di registrare l'atto di compravendita pagando le relative imposte di registro per conto dell'acquirente, e nel più breve tempo possibile deve trascrivere l'atto presso l'Agenzia del Territorio.