Come fare la sostituzione del mutuo

La sostituzione è un'operazione abbastanza costosa giustificata solo nel caso di situazioni particolari, altrimenti è meglio fare una surroga o rinegoziazione.

Le caratteristiche della sostituzione

La sostituzione del mutuo si ha quando il mutuo in corso viene estinto e viene acceso un nuovo finanziamento, che presenta delle caratteristiche completamente autonome e differenti rispetto al mutuo che va a 'sostituire'. Questo implica che c'è una maggiore libertà da parte dei soggetti interessati nella sostituzione del mutuo, sia dalla parte dei mutuatari che dalla parte della banca. Infatti, a differenza della rinegoziazione o della surroga dei mutui, oltre alla possibilità di cambiare tutte le caratteristiche del mutuo, dallo spread al tasso, dalla tipologia (ad esempio da un mutuo tradizionale a un mutuo con possibilità di cambio rata periodica, o a tasso misto, oppure da tasso variabile indicizzato all'EURIBOR, a un tasso agganciato al tasso BCE) alla durata, permette anche di cambiare i contraenti del mutuo. Spesso si approfitta della sostituzione per chiedere un importo maggiore rispetto al capitale residuo del finanziamento che deve essere estinto, anche per pagare le spese che bisogna sostenere per completare l'operazione, ma bisogna ricordarsi, in sede di dichiarazione dei redditi, che gli interessi passivi che maturano sulla somma in più richiesta, non possono essere portati in detrazione (che invece prosegue regolarmente per gli interessi maturati sul capitale residuo).

I passi e i documenti nella sostituzione del mutuo

L'unica ipotesi che può spingere a optare per la sostituzione, anziché per la surroga o la rinegoziazione, è quella che richiede il cambio dei mutuatari, altrimenti non si tratta di un'operazione vantaggiosa sotto il profilo economico dato che bisogna iniziare una pratica ex novo e si dovranno sostenere tutte le spese canoniche, quali: spese di istruttoria e perizia per la banca, imposta sostitutiva, l'onorario del notaio, anche per la cancellazione della vecchia ipoteca e la penale di estinzione anticipata se prevista (spese che sono tutte assenti nelle altre due ipotesi citate). La documentazione da presentare per accendere la nuova pratica è la stessa richiesta per l'erogazione del precedente mutuo, quindi bisogna munirsi di: - documenti attestanti il reddito: CUD e 730 per i dipendenti, Unico per gli autonomi;
- fotocopia documenti di identità e codice fiscale;
- documenti relativi all'immobile: atto di acquisto, visure catastali, eventuali sanatorie per lavori effettuati e certificati di variazione;
- conteggio di estinzione del mutuo precedente. La banca ovviamente può richiedere della documentazione aggiuntiva. L'operazione presenta un costo abbastanza elevato, per cui non bisogna lasciarsi ingolosire dalla proposta di un abbassamento della rata marginale, ma il vantaggio deve essere proporzionale agli oneri che l'intera operazione richiede (o ovviamente a cause di forza maggiore o necessità). Il consiglio è tuttavia quello di vedere se ci sono i margini per ottenere una surroga o una rinegoziazione.