Guida al contratto di locazione con patto di futura vendita

Il contratto di locazione con patto di futura vendita è una fattispecie giuridica non espressamente contemplata dal nostro ordinamento giuridico, a meno che non si faccia riferimento all'art. 1526 del Codice Civile, dove si dice espressamente che: "...La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti".

Configurazione della fattispecie del contratto

Avendo trovato il riferimento normativo che da vita alla fattispecie in oggetto, ora dobbiamo configurare le modalità operative e la tipologia dello stesso.
Innanzitutto, il contratto di locazione con patto di futura vendita sostanzia un contratto in cui si paga un corrispettivo periodico per il godimento di una cosa, mobile o immobile, con successiva possibilità di acquisire la proprietà della cosa stessa.
Ora, si tratta di due contratti distinti, prima locazione e poi compravendita, oppure si tratta di un unico contratto? E in questo caso, sarebbe un contratto di locazione o un contratto di vendita?
Possiamo già da ora negare la possibilità della presenza di due contratti distinti, altrimenti non ci sarebbe ragione d'essere dell'ultimo comma dell'art. 1526 riportato prima.
Potremmo anche escludere la possibilità di avere a che fare con un contratto di locazione, se guardiamo all'intento delle parti al momento della stipulazione del contratto.
La ratio di questa convenzione è proprio quella di acquisire la proprietà del bene (sia a titolo gratuito oppure tramite il pagamento di un corrispettivo finale), una volta che si siano pagati tutti i canoni periodici pattuiti.
Quindi vediamo che, nonostante questo contratto abbia molte cose in comune con il semplice contratto di locazione, si tratta pur sempre di una vendita, assimilabile e con caratteristiche molto simili alla vendita con patto di riservato dominio.
Diversa è pure l'ipotesi in cui il contratto di locazione preveda l'opzione, decorso un certo periodo di tempo, di acquistare il bene ad un determinato prezzo detraendo tutte le rate (i canoni di locazione) già pagati.
In questo ultimo caso abbiamo una vera e propria conversione del contratto, da contratto di locazione "pura", a contratto di compravendita con acconti periodici già pagati.

Simmetria tra contratto di locazione con patto di riscatto e leasing

Una certa simmetria la troviamo tra il contratto di vendita con patto di riscatto e il contratto di leasing (mobiliare o immobiliare), dove una società di leasing si impegna ad acquistare un bene e a trasferirne il possesso a un terzo in cambio di un corrispettivo in denaro (canone solitamente mensile), con la possibilità, alla fine del periodo stabilito, di pagare un riscatto finale e acquisire la proprietà del bene stesso.